بخش اول: آشنایی با نحوه تملکات املاک در طرح های عمومی و دولتی……………….. 17

فصل اول: آشنایی با مفاهیم مرتبط…………………………………………. 17

گفتار اول: تحلیل مفاهیم کلی…………………………………………. 17

بند اول: اقسام کلی اراضی…………………………………………. 17

بند دوم: مفهوم مال و مالكیت…………………………………………. 20

بند سوم: مفهوم حقوق مالکانه………………………………………… 25

بند سوم: مالکیت خصوصی…………………………………………. 26

بند چهارم: طرح‌های عمومی و دولتی…………………………………………. 27

گفتار دوم: تشریفات تملک اراضی…………………………………………. 28

بند اول: تعیین محدوده مورد تملك و اعلام به اداره ثبت…………………….. 29

بند دوم: اخذ نظریه كمیسیون ماده 12 وزارت مسكن و شهرسازی…………….. 30

بند سوم: اعلام تملك اراضی به اشخاص ذینفع………………………………………… 31

گفتار سوم: مراجع صالح به تملك اراضی…………………………………………. 32

بند اول: تملك اراضی توسط دولت…………………………………………. 32

بند دوم: وزارتخانه ها……………………………………….. 33

بند سوم: مؤسسات دولتی…………………………………………. 33

بند چهارم: شركتهای دولتی یا وابسته به دولت……………………………… 34

بند پنجم: مؤسساتی كه شمول قانون نسبت به آنها مستلزم ذكر نام باشد……………….. 34

بند ششم: تملك اراضی توسط شهرداری…………………………………………. 35

فصل دوم: اصل تسلیط و حمایت قانونی از حق مالکیت خصوصی……………………….. 36

گفتار اول: جایگاه حق مالکیت خصوصی…………………………………………. 36

بند اول: بررسی حق مالکیت…………………………………………. 36

بند دوم: اصل تسلیط…………………………………………. 39

گفتار دوم: جایگاه حق مالکیت خصوصی در حقوق موضوعه………………….. 41

گفتار سوم: محدودیت های وارده بر حق مالکیت خصوصی……………………….. 44

بند اول: اصل تسلیط و قاعده لاضرر………………………………………… 44

بند دوم: استثنائات قانونی وارده بر اصل تسلیط ناشی از مجاورت املاک، قرارداد و اشاعه…………….. 46

بند سوم: تحدید و سلب مالکیت در راستای حفظ منافع عمومی………………….. 47

فصل سوم: ماهیت حقوقی تملک در حقوق ایران………………………………………… 57

گفتار اول: نظریه عقد (قرارداد)………………………………………… 57

بند اول: مفهوم اجتماعی عقد قرارداد………………………………………… 57

بند دوم: ماهیت حقوقی تملک با توافق در خصوص ثمن…………………………. 58

بند اول : تحلیل توافق…………………………………………. 59

بند دوم: نظریه ایقاع………………………………………… 59

گفتار دوم: مبانی و منابع تقدم حقوق عمومی بر حقوق مالکانه……………… 60

بند اول:‌ مبانی تقدم حقوق عمومی بر حقوق مالکانه……………………………….. 60

بند دوم: منابع تقدم حقوق عمومی بر حقوق مالکانه…………………………… 63

گفتار سوم: چگونگی قیمت گذاری املاك و اراضی واقع در طرح های عمرانی یا عمومی…………… 70

بند اول: قیمت توافقی…………………………………………. 70

بند دوم: قیمت کارشناسی…………………………………………. 70

بند سوم: قیمت منطقه ای…………………………………………. 70

بند چهارم: قیمت روز………………………………………… 71

بخش دوم: حقوق مالکانه در اجرای طرح‌های عمومی و دولتی و روش‌های آن……………… 72

فصل اول: شرایط و آثار تملک و اعتراض به نحوه تملک………………………………………..73

گفتار اول: شرایط اساسی صحت معاملات…………………………………………. 74

بند اول: قصد طرفین و رضای آنها……………………………………….. 74

بند دوم: اهلیت طرفین اهلیت طرفین………………………………………… 74

بند سوم: مورد معامله………………………………………… 75

گفتار دوم : شرایط راجع به اشخاص تملک کننده……………………………………….. 75

گفتار سوم : شرایط جهت تحصیل………………………………………… 76

فصل دوم: تامین توافقی دستگاه مجری طرح با اشخاص مالک………………………. 79

گفتار اول: موارد توافق…………………………………………. 80

بند اول: توافق در قیمت…………………………………………. 80

بند دوم: توافق در انتقال………………………………………… 81

بند سوم: شرایط توافق…………………………………………. 82

گفتار دوم: توافقات شهرداری با مالكان تابع قواعد عمومی قراردادها…………………… 83

بند اول: قراردادی بودن توافقات و مستندات آن………………………………………… 83

بند دوم: نظریه ی تملك بودن توافقات و مستندات آن………………………….. 88

گفتار سوم: آثار و نتایج نظریه ی تملك بودن توافقات………………………………. 90

بند اول: اقدام به جلب توافق مالك بدون وجود طرح یا پیش از تصویب آن…………….. 91

بند دوم: تغییر طرح یا لغو آن پس از جلب توافق و پرداخت قیمت به مالك………………………. 92

بند سوم: انتقال سند توسط مالك و مراجع الزام كننده ………………………………………..92

فصل سوم: تامین غیر توافقی دستگاه مجری طرح با اشخاص مالک…………………………. 94

گفتار اول: مقررات موجود در تامین غیر توافقی…………………………………………. 94

گفتار دوم: موارد عدم توافق…………………………………………. 97

بند اول: عدم توافق در قیمت…………………………………………. 97

بند دوم: عدم توافق در واگذاری حقوق…………………………………………. 100

گفتار سوم: مراجع صالح در جریان اعتراض به تملک اراضی اشخاص…………………….. 102

بند اول: دیوان عدالت اداری…………………………………………. 102

بند دوم: محاکم دادگستری…………………………………………. 103

بند سوم: رسیدگی های خاص در جریان یا پس از تملک اراضی…………………… 104

جمع بندی و نتیجه گیری…………………………………………. 106

نتیجه گیری…………………………………………. 106

ارایه پیشنهادات…………………………………………. 110

منابع………………………………………… 111

چکیده:

با توجه به پیشرفت جامعه و تسریع در اجرای طرح های عمومی و دولتی در راستای ارتقا و پیشرفت مصالح عمومی، دستگاه های اجرایی در بسیاری از طرح های خود با حقوق مالکانه شخص یا اشخاصی برخورد دارند. بطوریکه ادامه روند طرح؛ منوط به كسب مالكیت اراضی و املاك واقع در طرح های مصوب از سوی سازمان مجری طرح است. در این شرایط حتی اگر مالك در انتقال مالكیت تمایلی نداشته باشد اما از یکسو به علت اهمیت طرح های تصویبی و از سوی دیگربه دلیل وجود منفعت و مصلحت عمومی، مالكیت از طریق راهكاری قانونی اخذ می گردد. البته، برای حل و فصل این اختلافات، قانونگذار در صدد برآمده تا تعارض ناشی از تلاقی حقوق عمومی و حقوق خصوصی مالکانه اشخاص، قوانین و مقرراتی را مشخص نماید. این نوشتار با رویکردی تحلیلی، با توجه به مبانی فقه حکومتی و با اعتقاد به برتری حقوق عمومی بر حقوق خصوصی به ای ن نتیجه میرسد که تملکات دستگاه های اجرایی، به نوعی اعمال حاکمیت دولت است که با برخورداری از قوه ی قاهره و به نحو یك جانبه صورت می گیرد.

مقدمه:

افزایش جمعیت شهرها و توسعه محیط‌های شهری، چاره‌ای جز توسعه شاهراه‌ها و زیرساخت‌های عمرانی باقی نمی‌گذارد؛ اما مشکلات بسیاری برای توسعه طرح‌های عمرانی وجود دارد که مهم‌ترین مشکل، تعیین تکلیف وضعیت حقوقی زمین‌هایی است که در محدوده این طرح‌ها قرار دارند. قوانین و مقررات مختلفی به تصویب رسیده است تا شاید این مشکل را حل کند که در ادامه به بررسی این قوانین و مقررات می‌پردازیم.

املاک خصوصی مشتمل بر عرصه و اعیانی احداثی بر آن، هسته ی اصلی اموال غیر منقول را تشکیل می دهند. این املاک از دیدگاه های گوناگون حقوقی مورد توجه قانونگذار واقع شده اند. از روی در جهت حفظ حرمت منازل خصوصی به طور خاص و مالکیت افراد به طور عام، حقوق اساسی به عنوان بنیادیترین شاخه حقوق عمومی و نیز حقوق بشر، حاوی قواعدی برای حمایت از مالکیت اشخاص در این زمینه می باشد. در حقوق خصوصی، املاک مزبور قسمت مهم مباحث مربوط به حقوق اموال را به خود اختصاص داده اند و این چنین است که این املاک محل تلاقی رشته های مختلف حقوقی می باشد.

زمانی این تلاقی حقوق عمومی و حقوق خصوصی، عطف توجه مضاعفی می طلبد که تعارض احکام و آثار آنها نیاز به تمهید قواعدی ویژه داشته باشد. زمانیکه دولت و دستگاه های اجرایی برای دستیابی به توسعه مجبور به استفاده از اراضی خصوصی باشند، حقوق توسعه به عنوان یکی از پر تحول ترین رشته های حقوق عمومی، تملک اراضی و املاک اشخاص حقیق یا حقوقی را مجاز می شمرد. این در حالی است که حرمت مالکیت خصوصی از دیدگاه حقوق خصوصی قاعده ای است دایمی و تخلف ناپذیر. در مقام جمع بین این دو حق، چاره ای نیست جز اینکه تملک اراضی خصوصی در زمان اضطرار اجازه داده شود، به شرط آنکه بهای عادله املاک خصوصی پرداخت گردد و در ارزیابی املاک اعم از اراضی و اعیانی، فقط به آنچه مورد نیاز دستگاه اجرایی است توجه نگردد بلکه ارزیابی خسارت وارده به مالک خصوصی اعم است از قیمت ابنیه و اراضی و خسارت ناشی از تقویت موقعیت، مد نظر واقع شود.

گرچه قوانین متعددی به بهای روز و قیمت عادله در ارزیابی املاک خوصوص تملک شده ارجاع دده اند، لیکن در عمل اجرای این قوانین به نحوی است که قیمت و بهای واقعی املاک مورد ارزیابی قرار نمی گیرد. از طرفی ظلم فاحش به مالکین خصوصی که اراضی آنان در محدوده طرح عمومی و عمرانی قرار گرفته روا داشته می شود و از طرف دیگر مالکین اراضی اطراف طرح های عمرانی، به ویژه طرح های توسعه معابر در داخل شهرها و طرح های احداث جاده ها و بزرگراه ها در خارج از شهرها، از اجرای این طرح ها استفاده ناروا می نمایند و صرف هرینه های هنگفت توسط دولت و شهرداری ها در اجرای طرح های توسعه در مجاورت یا نزدیکی آنان، موجب افزایش قیمت املاک خصوصی مزبور می گرددف بدون اینکه عامل افزایش قیمت (دولت و شهرداری ها) از آن بهره برداری داشته باشند. این رویه ی غل در هر دو طرف نیاز به اصلاح دارد و قوانین شفاف و روشن در این رابطه می تواند کارساز باشد.

الف – بیان مسئله

با توجه به افزایش روز افزون جمعیت، توسعه و گسترش شهرنشینی، پیشرفت صنعت و تکنولوژی از یک طرف و لزوم ایجاد امکانات رفاهی و ارائه خدمات به شهروندان از طرف دیگر، تملیک یا تحصیل اراضی یکی از فعالیت ها و برنامه های جاری برخی دستگاه ها و شرکت های دولتی (مانند سازمان ها و شرکت های تابعه وزارتخانه های نفت، نیرو، راه، مخابرات، مسکن و شهرسازی، جهادکشاورزی و…) است که بمنظور اجرای طرح های عمومی و عمرانی انجام می پذیرد، ضرورت و اهمیت دخالت دولت و سایر سازمان های ارائه دهنده خدمات عمومی از جمله شهرداریها روشن می گردد .

تملک اراضی جهت اجرای طرح های عمومی و عمرانی، یکی از پیچیده ترین و سخت ترین فعالیتهای حقوقی است که متأسفانه در اغلب موارد، بدون دقتهای حقوقی و قانونی